Súčasťou života mnohých je kúpa nehnuteľnosti. Na prvý pohľad sa tento proces môže javiť jednoduchý, pre niektorých dokonca až rutinný, no opak je pravdou. Bez ohľadu na komplikovanosť tohto procesu, je potrebné vziať na zreteľ aj mnohé riziká. Jedným z týchto rizík je aj to, že nadobudnete vlastnícke práva k nehnuteľnosti od subjektu, ktorý túto nehnuteľnosť nevlastní, resp. vznikne dôvodná obava, že túto nehnuteľnosť nevlastní. Pýtate sa, či je to vôbec možné? Áno, je to možné, a preto sa Vás v nasledujúcom článku pokúsime upozorniť na čo je potrebné dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti.
Zápis v katastri nehnuteľností nezakladá istotu
Vlastnícke právo vo všeobecnosti je upravené v ustanoveniach § 123 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom zahŕňa právo predmet vlastníctva (napr. nehnuteľnosť) držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Vlastnícke ako aj iné práva k nehnuteľnostiam sú evidované v katastri nehnuteľností vedenom príslušným okresným úradom. Práva evidované v katastri nehnuteľností vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností následne zabezpečuje verejnú evidenciu, v rámci ktorej sú prístupné základné údaje o nehnuteľnostiach a ich vlastníkoch, túto evidenicu by mal kataster nehnuteľností udržiavať aktuálnu.
Napriek tomu, že kataster nehnuteľností vedie evidenciu nehnuteľností a ich vlastníkov, nemožno vylúčiť, že v rámci procesu nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, toto nadobudnete od vlastníka, resp. od subjektu, ktorého vlastníctvo k nehnuteľnosti je spochybnené/spochybniteľné.
V praxi sú pomerne časté tzv. žaloby na určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo žaloby na určenie neplatnosti právnych úkonov – zmlúv, na základe ktorých bolo nadobudnuté vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Podstatou týchto konaní je vo väčšine prípadov to, že predchádzajúci (minulý) vlastník nehnuteľností sa domáha určenia, že zmluva/zmluvy, ktorými bolo prevádzané vlastnícke právo na ďalšie subjekty sú neplatné. Dôvody, ktorými sú tieto podania odôvodnené sú rôzne, napríklad uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníckeho práva v čase, keď osoba trpela duševnou poruchou, ktorá bola iba prechodná a i..
Voči postupu, kedy sa bude predchádzajúci vlastník nehnuteľnosti domáhať na súde určenia neplatnosti zmluvy/zmlúv, ktorými bolo prevedené vlastnícke právo na Vás, resp. Vám prechádzajúce alebo nasledujúce subjekty, je žiadúce sa brániť.
Zvyčajne, ak dôjde k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od nevlastníka, nový (aktuálny) vlastník dobromyseľne nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Dobromyseľný nadobúdateľ nehnuteľnosti sa domnieva, že subjekt, ktorý vlastnícke právo prevádza je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti, a teda nemá dôvod spochybňovať túto skutočnosť, tiež predpokladá, že vlastnícke vzťahy predchádzajúcich subjektov sú riadne vysporiadané. Tieto domnienky môže tiež odvodiť od evidencie práv k nehnuteľnosti obsiahnutej v katastri nehnuteľností.
Keďže predmetná problematika nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od nevlastníka je čoraz viac aktuálna, v rámci súdnej praxe sa sformovali dve názorové línie. Prvá názorová línia, presadzovaná Najvyšším súdom Slovenskej republiky ustálená jeho zjednocujúcim stanoviskom, vychádza z predpokladu zachovania právnej zásady, podľa ktorej nikto nemôže previesť na iného viac práv, ako sám má, a teda nie je možné nadobudnúť vlastnícke právo od nevlastníka bez ohľadu na dobrú vieru (dobromyseľnosť) nadobúdateľa. Druhá názorová línia je presadzovaná Ústavným súdom Slovenskej republiky a v rámci nej, je poskytovaná ochrana dobromyseľnému nadobúdateľovi nehnuteľnosti, nakoľko Ústavný súd Slovenskej republiky poskytuje ochranu dobrej viere nadobúdateľa nehnuteľnosti, t. j. vychádza sa z predpokladu prelomenia právnej zásady, podľa ktorej nikto nemôže previesť na iného viac práv, ako sám má.
Dostali ste sa do sporu, v ktorom ste v pozícii dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti alebo sa len chystáte kúpiť nehnuteľnosť a chcete predchádzať vzniku potenciálnych sporov súvisiacich s nadobudnutím nehnuteľnosti? Neváhajte sa obrátiť na nás. Naši skúsení advokáti a právnici Vám pomôžu vyvarovať sa rizikám spätým s nadobudnutím vlastníctva k nehnuteľnosti, prípadne Vám pomôžu tento proces dotiahnuť do úspešného konca.
