V článku sa pozrieme na otázky a odpovede, týkajúce sa ročného vyúčtovania nákladov, postavené na základoch skutočného sporu medzi majiteľkou bytu a spoločenstvom vlastníkov bytového domu. Na otázky odpovedá JUDr. Ing. Miroslav Kadúc, PhD.

Majiteľka bytu obdržala ročné zúčtovanie. Nezdalo sa jej rozpočítanie nákladov, preto ho reklamovala. Postupovala správne?

Áno, samozrejme. Častou otázkou v prípade reklamácie býva, komu ju adresovať. Ak dom spravuje správca, či už je to firma alebo fyzická osoba, reklamáciu treba adresovať jemu. Ak nereaguje alebo s rozhodnutím nesúhlasíte, obráťte sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Lehota na reklamáciu je 30 dní, ale podať ju môžete aj po termíne. Maximálne do troch rokov od vyúčtovania.

Pokiaľ bytový dom spravuje spoločenstvo vlastníkov, reklamáciu treba adresovať ich dozornému orgánu – rade.

Kontrolu správnosti rozúčtovania tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody už robí Slovenská obchodná inšpekcia (SOI).

Metodiku rozdelenia nákladov v bytových domoch definuje vyhláška ministerstva hospodárstva (č. 240/2016 Z.z.), ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode, ktorá nadobudla účinnosť od 1. januára 2017.

V prípade spoločenstva - je povinné na reklamáciu majiteľky bytu zareagovať? Čo sa stane, ak nezareaguje?

Áno, samozrejme. Ako som už spomínal, pokiaľ bytový dom spravuje spoločenstvo vlastníkov, reklamáciu treba adresovať ich dozornému orgánu – rade. Najlepšie s doručenkou do vlastných rúk, ideálne každému členovi rady v dome a z dôvodu právnej istoty tiež predsedovi. Ak je rada nečinná, resp. sa rada nedohodne, je možné a nutné so sporom pokračovať súdnou cestou.

Má majiteľka právo nahliadnuť do všetkých dokladov, ktoré súvisia so správou budovy, v ktorej vlastní byt?

Áno, v zmysle § 9 ods. 5 písm. d) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Spoločenstvo je povinné umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy alebo vyhotoviť na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome z dokladov kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,^12f)

Akým spôsobom môže vlastníčka bytu nahliadnuť do týchto dokladov? Môže jej byť toto práve v nejakom prípade odobraté?

Zákon presný spôsob nestanovuje. To však neznamená, že právo vlastníka môže byť znemožnené. Ak existuje právo, tomu zodpovedá aj povinnosť. V tomto prípade povinnosť spoločenstva umožniť, resp. nerobiť prekážky k nahliadnutiu vlastníka bytu do dokladov. Právo nahliadnuť do dokladov by malo byť realizované tak, aby splnilo svoj účel.

Uveďme si modelovú situáciu. Spor medzi majiteľkou bytu a spoločenstvom vlastníkov sa dostal na súd. Sudkyňa vyzve spoločenstvo, aby predložilo súdu doklady. Sudkyňa vraj nemôže spoločenstvu prikázať, ktoré doklady a dokumenty má predložiť (napr. fond opráv). Je to pravda?

Nemyslím si, že predloženiu akýchkoľvek dokladov Civilný sporový poriadok, ktorým sa majú súdy riadiť, bráni. Ak bude vôľa sudcu a návrh na vykonanie dôkazov bude urobený správne, nič tomu nebráni.

Určite je však nápomocné, ak žalobkyňa dôkazy a listinné podklady označí – ak ich bližšiu špecifikáciu nepozná, resp. iba vie, že existujú faktúry napríklad za dodávky tepla a pod.

Navyše, do úvahy prichádza aj vyžiadanie celej účtovnej evidencie spoločenstva.

Diktuje zákon formu, ako by malo ročné vyúčtovanie vyzerať? Čo by malo obsahovať?

V súčasnosti neexistuje právny predpis, ktorý by uceleným spôsobom upravoval obsah vyúčtovacej faktúry. Z vyúčtovania by malo byť zrejmé, aké položky sú predmetom vyúčtovania, náklad na celý objekt a spôsob jeho rozpočítania a náklad na konkrétny byt. Náklady sa následne porovnajú so zaplatenými zálohovými platbami  a uvedie sa výsledok vyúčtovania, ktorým môže byť preplatok alebo nedoplatok.

Čo sa týka rozpočítania nákladov na vykurovanie na plochu, to je už minulosťou. V zmysle zákona č. 100/2014, ktorým sa menil a dopĺňal zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike, všetky bytové domy, ktoré majú celkovú podlahovú plochu viac ako 500 m2 a sú zásobované centrálnym zdrojom tepla, musia byť od 1. januára 2017 povinne vybavené pomerovými rozdeľovačmi alebo meračmi tepla, ktoré umožňujú rozpočítať náklady na vykurovanie medzi konečných spotrebiteľov na základe ich skutočnej spotreby.

Podľa čoho by sa malo rátať vyúčtovanie nákladov (fond opráv)? Podľa počtu bytov alebo podľa rozlohy bytov?

Kritérií, podľa ktorých sa vypočítava vyúčtovanie nákladov je viac – jednak sú to vstupné faktúry z minulosti, predpokladané výdavky, pričom veľké, resp. zásadné slovo, tu majú vlastníci. To však neznamená, že ich hlasovanie nemá zohľadňovať zákon, ktorý na viacerých miestach odkazuje na mieru využívania jednotlivých častí bytového domu. Inak povedané, podľa rozlohy, počtu osôb, ktoré užívajú byt.

Ak by sa rozpočítavalo podľa bytov, extrémnym príkladom môže byť zjavná nerovnosť, ak by rovnaké náklady mal platiť vlastník mezonetu o rozlohe 200m2 a vlastník garsónky.

Ako hovorí § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.

Tiež § 7b ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pojednáva o tom, že pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Má správca právo odpojiť vlastníčku bytu od vody, ak eviduje na jej strane nedoplatok vy výške napr.    40 eur a odpojenie si odhlasovali aj vlastníci bytov na schôdzi?

Odpojiť vlastníčku bytu od vody a kúrenia bez jej vedomia a kvôli nedoplatku 40 eur nie je podľa môjho názoru v žiadnom prípade s princípom proporcionality, primeranosti alebo inak - slušnosti, a teda je v rozpore s dobrými mravmi. Podľa môjho názoru môže ísť dokonca o trestný čin, o to viac ak existujú aj iné, legálne cesty, napr. vymáhanie nedoplatku súdnou cestou.

Môže dať spoločenstvo kvôli nedoplatku 40 eur byt do dražby?

Určite nie. Je to v rozpore s § 3 ods. 6 zákona o dobrovoľných dražbách.

Dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.

V prípade, ak potrebujete pomôcť alebo pri ochrane Vašich práv, pokojne sa ozvite našej advokátskej kancelárii.