I. ČASŤ

ÚVOD

Stavebné právo na Slovensku podlieha od roku 2022 zmenám spojených s reformou, ktorá mala od 1.4.2024 nahradiť platnú legislatívu a to konkrétne zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) v znení neskorších právnych predpisov (ďalej ako „Stavebný zákon“ alebo „Stavebný zákon č. 50/1976 Zb.) a zákon č. 608/2003 Z. z. o štátnej správe pre územné plánovanie, stavebný poriadok a bývanie v znení neskorších právnych predpisov. Vyššie uvedená legislatíva mala byť nahradená dvomi zákonmi a to a) zákonom č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní v znení neskorších právnych predpisov a b) zákonom č. 201/2022 Z.z. o výstavbe v znení neskorších právnych predpisov.

Ku dňu 1.4.2024 sa však plánovaná reforma stavebného práva na Slovensku v celosti neudiala.

V roku 2024 bol prijatý zákon č. 46/2024 Z.z., ktorým sa len zmenil a doplnil zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) v znení neskorších právnych predpisov a súčasný Stavebný zákon tak ostal v platnosti aj po 1.4.2024.

Od 1.4.2024 nadobudol účinnosť zákon č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní. Zo súčasného Stavebného zákona sa preto kompletne vypustila právna úprava územného plánovania a vyhlásenia stavebnej uzávery, ktorá je od 1.4.2024 už obsahom zákona o územnom plánovaní.

Účinnosť celého zákona č. 201/2022 Z.z. o výstavbe, ako aj účinnosť niektorých ustanovení zákona č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní sa v roku 2024 posunula na 1.4.2025. Vo februári 2025 však vláda SR schválila nové znenie stavebného zákona pod č. 25/2025 Z.z., ktoré nadobudlo účinnosť dňa 15.3.2025 okrem čl. I, ktorý nadobúda účinnosť dňa 1.4.2025. Uvedený zákon s účinnosťou ku dňu 15.3.2025 zrušil účinnosť zákona č. 201/2022 Z.z. o výstavbe.

O konkrétnych najdôležitejších zmenách, ktoré priniesla reforma stavebného práva na Slovensku spočívajúca najmä v prijatí nových stavebných právnych predpisov si povieme v tomto článku

II. ČASŤ

AKTUÁLNA PRÁVNA ÚPRAVA

Aktuálne je do 31.3.2025 stále v platnosti zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších právnych predpisov (Stavebný zákon) a súčasne niektoré ustanovenia zákona č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní.

III. ČASŤ

NAJDÔLEŽITEJŠIE ZMENY SPOJENÉ S REFORMOU STAVEBNÉHO PRÁVA NA SLOVENSKU V ROKOCH 2024 AŽ 2025

Od 1.4.2024 je účinná väčšina ustanovení zákona č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní spolu so Stavebným zákonom č. 50/1976 Zb.. Od 15.3.2025 bol stavebným zákonom č. 25/2025 Z.z. zrušený zákon č. 201/2022 Z.z. o výstavbe a od 1.4.2025 zaniká účinnosť Stavebného zákona č. 50/1976 Zb., nakoľko v celosti nadobúda účinnosť zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon.

Proces tvorby územného plánu a územnoplánovacej dokumentácie sa od 1.4.2024 riadi zákonom č. 200/2022 Z.z.  o územnom plánovaní.

Povoľovanie stavieb do 31.3.2025 prebieha podľa úpravy obsiahnutej v pôvodnom Stavebnom zákone č. 50/1976 Zb., odo dňa 1.4.2025 podľa zákona č.  25/2025 Z.z..

 

Nová pôsobnosť orgánov na úseku územného plánovania a vo výstavbe.

K 1.4.2024 vzniklo osem regionálnych úradov pre územné plánovanie a výstavbu. Nadriadeným orgánom pre regionálne úrady je celoštátny Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ktorý pôsobí ako ústredný orgán štátnej správy. Pôsobnosť obcí a miest ako všeobecných stavebných úradov na 1. stupni v rámci preneseného výkonu štátnej správy ostáva zachovaná. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky sa stáva zároveň odvolacím orgánom voči stavebným úradom v jeho obvode.

 

Jedno integrované konanie.

Množstvo na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich rozhodnutí alebo súhlasov týkajúcich sa hlavnej stavby, vedľajších stavieb a/alebo súboru stavieb sa zlúčilo do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe. V konaní sa identifikuje hlavná stavba a predmetom konania o hlavnej stavbe sú aj vedľajšie stavby a súbory stavieb ako jeden funkčný celok. Ak bude na povolenie jednotlivých stavieb zo súboru vecne príslušných viac stavebných úradov, konanie bude viesť a stavebné povolenie vydá ten stavebný úrad, ktorý je príslušný na povolenie hlavnej stavby.

 

Spojenie územného konania so stavebným konaním pri jednoduchej stavbe alebo jej prístavbe a nadstavbe prípadne, ak to vyplýva zo záväzného stanoviska.

Proces stavebného konania bol doposiaľ viacstupňový. Stavebník musel v zmysle Stavebného zákona najprv požiadať o územné rozhodnutie, ktoré určilo základné podmienky pre umiestnenie stavby a určilo mu základné podmienky pre budúcu výstavbu a až potom mohol požiadať o vydanie stavebného povolenia. Tieto konania sa v zmysle reformy spojili do jedného povoľovacieho konania – konania o stavebnom zámere. Rozširuje sa možnosť spojiť územné konanie so stavebným konaním aj pre iné ako pôvodným Stavebným zákonom určené okruhy stavieb, ak podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania.

 

Záväzné stanoviská mesta a obce.

Podmienkou a teda dôležitým podkladom pre vydanie rozhodnutia o povolení stavby podľa zákona č.  25/2025 Z.z. z hľadiska súladu so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie je záväzné stanovisko. Záväzné stanovisko, ktorého predmetom je vyhodnotenie súladu navrhovanej stavby so záväznou časťou územno-plánovacej dokumentácie je upravené v zákone č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní. Aktuálne platná zmena spôsobená prijatím zákona č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní proces získania záväzného stanoviska mesta a obce výrazne zjednodušuje. Zmena spočíva v tom, že v prípade, že do 60 dní alebo do 90 dní v závislosti od charakteru stavby, stavebník nedostane od obce záväzné stanovisko, nastupuje fikcia súhlasu a má sa za to, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Vo februári 2025 vládou schválený stavebný zákon č. 25/2025 Z.z. zmenil aktuálne znenie zákona č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní tak, že od 1.4.2025 nebude v platnosti fikcia súhlasu, ale pre prípad, že orgán územného plánovania ako dotknutý orgán nevydá záväzné stanovisko v ustanovenej lehote, bude sa mať za to, že je nečinný.

 

Digitalizácia - informačný systém URBION.

Ide o elektronický systém, v ktorom majú byť územné plány v digitálnej forme, v ktorom sa majú povoľovať stavby a meniť územné plány. Od 1.4.2024 bola spustená jeho základná verzia. Cieľom je plná digitalizácia do 1.1.2028.

 

Čierne stavby.

U stavieb zhotovených bez stavebného povolenia alebo stavieb užívaných bez kolaudačného rozhodnutia je možné dodatočne osvedčiť spôsobilosť stavby na prevádzku a to v konaní o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku. Uvedené sa však týka len existujúcich stavieb postavených v období od 1.1.1990 do 31.3.2025.

Pre stavby postavené po 1.4.2025 bez stavebného povolenia v zmysle zákona č. 25/2025 Z.z. už nebude možné požiadať o dodatočné zlegalizovanie stavby a stavebný inšpektorát v prípade takejto stavby nariadi jej odstránenie. Ak vlastník stavby stavbu neodstráni v lehote určenej v nariadení odstránenia stavby, stavebný inšpektorát uskutoční výkon rozhodnutia podľa správneho poriadku.

Podľa ust. § 84 ods. 7 nového Stavebného zákona: „Doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na a) preskúmanie spôsobilosti stavieb na užívanie vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba spĺňa podmienky na preskúmanie jej spôsobilosti na užívanie podľa doterajších predpisov a vlastník stavby podá žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie do 31. marca 2029, b) konanie o dodatočnom povolení stavby vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba nespĺňa podmienky, aby ju bolo možné považovať za stavbu postavenú v súlade s platnými predpismi podľa doterajších predpisov, ani podmienky na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa doterajších predpisov alebo podľa písmena a) a vlastník tejto stavby podá žiadosť o dodatočné povolenie stavby od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029.“

 

Zrušuje sa Slovenská stavebná inšpekcia zriadená Stavebným zákonom.

Zrušuje sa Slovenská stavebná inšpekcia zriadená Stavebným zákonom č. 50/1976 Zb.. Pôsobnosť Slovenskej stavebnej inšpekcie v oblasti štátneho stavebného dohľadu bude od 1.4.2025 pôsobnosťou regionálneho úradu.

 

Zodpovednosť za porušenie stavebných predpisov.

S účinnosťou  nového stavebného zákona, t.j. od 1.4.2025 dochádza k rozšíreniu okruhu sankcionovaných osôb aj na ďalšie subjekty (napr. zhotoviteľov, stavebný dozor, stavbyvedúcich) a to preto, aby za porušenie zákona zodpovedal ten, kto ho aj skutočne spôsobil a nie stavebník, ktorý výstavbu zväčša osobne neriadi.

 

Prechodné a záverečné ustanovenia zákona č.  25/2025 Z.z..

Konania začaté na stavebných úradoch podľa doterajších predpisov, ktoré neboli právoplatne skončené rozhodnutím vo veci do 31. marca 2025, sa dokončia na stavebnom úrade podľa doterajších predpisov, t.j. podľa predpisov účinných do 31. marca 2025.

Na konania začaté a právoplatne neskončené do 31. marca 2025 sa vzťahuje zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.